용산구 폐기물 처리업체, 용산구 폐기물 수거업체, 원상복구 범위

 

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상가, 사무실 원상복구 범위는 일반적으로 임차인이 임대차 계약 기간 동안 설치한 시설물, 인테리어, 영업으로 인해 발생한 훼손 등이 원상복구 대상이 됩니다. 임대차계약서에 명시되어 있지 않더라도 임차인은 원상복구 의무가 있습니다.

상가, 사무실 원상복구를 위해서는 다음과 같은 사항을 유의해야 합니다.

● 원상복구를 완료한 후 임대인으로부터 확인을 받습니다.
● 임대차계약서에 원상복구의 범위가 명시되어 있는지 확인합니다.
● 임대인과 원상복구에 대한 협의를 통해 구체적인 내용을 정합니다.

원상복구의 범위는 임대차계약서에 명시된 내용에 따라 결정됩니다. 임대차계약서에 원상복구의 범위가 명시되어 있지 않다면, 임대차계약 체결 당시의 상태를 기준으로 원상복구의 범위를 판단합니다.

일반적으로 상가, 사무실 원상복구의 범위에는 다음과 같은 항목이 포함됩니다.

■ 임차인의 영업으로 인해 발생한 훼손: 벽면, 바닥, 천장의 훼손, 창문의 파손, 가구의 스크래치 등
■ 임차인이 임대차 계약 기간 동안 변경한 인테리어: 벽지, 타일, 마루, 문, 창호, 도배, 칠, 조명 등
■ 임차인이 임대차 계약 기간 동안 설치한 시설물: 가벽, 천장, 바닥, 조명, 배수시설, 환기시설, 냉난방 시설, 화장실, 주방, 창고, 계단, 난간 등

임대차 계약서에 원상복구의 범위와 구체적인 내용이 명시되어 있지 않은 경우, 임대인과 임차인이 협의하여 결정합니다. 협의가 이루어지지 않는 경우, 법원의 판단을 구할 수 있습니다.

상가, 사무실 원상복구 비용은 임차인이 부담하는 것이 원칙입니다. 다만, 임대차 계약서에 원상복구 비용을 임대인이 부담하기로 명시되어 있는 경우, 임대인이 부담하게 됩니다.

상가, 사무실 원상복구는 임대차 계약의 종료 시점에 이루어져야 합니다. 임대차 계약이 종료된 후에도 원상복구를 하지 않을 경우, 임대인은 임차인에게 원상복구를 요구할 수 있습니다. 

임차인이 원상복구를 하지 않을 경우, 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

상가, 사무실 원상복구 비용은 임대차계약의 조건, 임차인이 설치한 시설물의 규모, 영업으로 인해 발생한 오염의 정도 등에 따라 달라집니다. 

 

일반적으로 원상복구 비용은 임차인이 임차한 부동산의 전·월세 보증금의 10%~20% 정도에 해당하는 것으로 알려져 있습니다.

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‘원상복구’는 사무실이나 상가와 같은 업무용 부동산 임대차에서 계약 만료 후 ‘원래의 상태로 다시 되돌려놓는 것’을 의미합니다. 이때, 임대인과 임차인이 ‘원래의 상태’에 대해 서로 다른 생각을 가지고 있어 갈등이 종종 발생합니다.

 

특히, 현재의 임차인이 전 임차인이 사용하던 시설을 그대로 인수받았을 경우 문제가 발생할 수 있습니다.

대부분의 ‘임대차 계약서’에는 ‘퇴실 시까지 본 임대차 목적물을 원상 복구하여 임대인에게 반환하여야 한다’는 조항이 꼭 포함되어 있습니다.

 

그러나, 임차인이 바뀔 때마다 시설물 철거와 설치가 건물에 안 좋은 영향을 끼치기도 하고, 번거로울 뿐만 아니라 비슷한 인테리어일 경우 비용 낭비가 될 수 있기 때문에 임차인들끼리 인테리어나 시설물을 무상으로 인수하기도 하며, 경우에 따라 인테리어가 잘 되어 있다면 시설비 명목으로 임차인들끼리 돈을 주고받는 경우도 있습니다.

물론, 계약서상의 ‘원상복구에 관한 특약’이 있음에도 불구하고 대부분의 임대인들은 이를 묵인합니다. 이는 임대인들도 매번 인테리어를 철거하고 설치하는 것이 비용낭비이며, 잘되어 있는 인테리어는 다음 임차인을 받는데 더 도움이 되기 때문입니다.

하지만 임대인의 묵인하에 임차인이 이전 임차인에게 시설을 인수하여, 시설물의 일정 부분만 변형하여 사용하다가 계약만료로 나가게 되었을 때, 또 새로 들어올 임차인이 지금의 시설물과 인테리어를 원하지 않아 임대인이 이사 나가는 임차인에게 원상복구를 하라고 했을 때, 이때 나가는 임차인은 어느 범위까지 원상복구를 해야 하는지에 대한 판례가 있습니다. 

 

임대목적물을 원상복구하여 반환할 의무가 있다고 하더라도 별도의 약정이 없는 한 임차인이 개조한 범위내에서 임차인이 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지, 그 이전의 임차인이 시설한 것까지 원상복구할 의무는 없다는 것이 대법원의 판결이었습니다. 

 즉, 임대인의 묵인하에 임차인들끼리 시설물 및 인테리어를 인수인계했을 경우에 임차인은 “새롭게 추가한 시설물 인테리어”에 대해서만 원상 복구하면 되는 것이고, 인수받았던 시설물과 인테리 대해서는 원상복구 의무가 없다는 것입니다.

원상복구 범위 분쟁을 대비하기 위해 임차인은 임대인과 협의하에 ‘별도의 특약“을 만들면 됩니다. 

 

만약 임차인이 전 임차인에게 시설물과 인테리어를 인수받아서 사용하고자 한다면, 임대인에게 전 임차인에게 시설물과 인테리어를 인수 한다는 의사를 밝히고, 원상복구 범위를  지정해서 임대차 계약서 작성 시 특약사항을 추가하는 것이 좋습니다.

 

그리고 계약 후 전 임차인이 이사 가고 공실 일 때 건물 상태를 사진과 동영상으로 같이  기록 해놓으면 나중에 분쟁이 생길 경우 유리한 증거로 사용하실 수 있습니다.

 

사진, 동영상을 기록할 때는 다음 사항을 유의하시기 바랍니다.

 

● 건물 상태를 기록한 날짜와 시간, 촬영자를 명시합니다.
● 건물의 하자나 파손이 있는 부분을 특히 자세히 기록합니다.
● 건물의 하자나 파손이 있는 부분은 여러 각도에서 촬영합니다.
● 건물의 전반적인 상태를 기록합니다. (ex: 천장, 복도, 창문, 창고, 출입문, 화장실 등을 모두 촬영합니다.)

 

그렇다면 일반적인 "임차인은 퇴실시 임대차 목적물을 원상 복구하여 반환한다"의 조항에서 임차인의 원상복구는 어디까지인지 유형별로 알아보겠습니다.

첫 번째로, 신축건물에 첫 입주한 경우에는 전체를 원상 복구해야 합니다.

 

두 번째로, 이미 원상복구된 건물에 입주하는 경우에도 전체를 원상 복구해야 합니다.

 

세 번째로, 임대인의 묵인 또는 동의하에 임차인들끼리 인수인계한 경우에는 별다른 약정이 없다면 임차인은 퇴실할 때 자신이 추가한 부분만 원상 복구하면 됩니다.

 

네 번째로, 이전 임차인이 없지만 인테리어가 남아있는 건물에 입주하는 경우에는, 현재의 임차인과 전 임차인이 협의하여 직접 인수한 시설물이 아니기 때문에 이 공간에 입주한 임차인은 자신이 새롭게 추가한 부분만 원상 복구하면 됩니다.

그러나, 만약 계약서에 '임차인의 필요에 의해 전 임차인에게 인수받은 시설물 및 인테리어에 대해서도 원상복구를 원칙으로 한다'는 특약이 명시되어 있다면, 인수받은 시설물과 인테리어까지 원상 복구해야 합니다.

이와 같이 원상복구에 대한 민법 규정은 강행규정이 아니기 때문에, 별도의 약정이 있다면 그 약정을 우선으로 하기에 임대인과 임차인이 충분한 협의 후 별도의 조항을 잘 작성해야 합니다.

그러나, 새로운 임차인이 이전 임차인으로부터 인테리어, 영업 등 모든 것을 '포괄양도양수'한 경우, 임차인은 모두 원상복구해야 하는 판례도 있으므로 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

원상복구의 정의와 다양한 유형에 따른 범위, 그리고 원상복구 판례와 계약서의 '별도의 조항'의 중요성까지 알아 보았습니다.

임대인과 임차인은 임대차 계약서를 작성하기 전 충분한 협의를 거친 후 계약서를 작성하여 불필요한 분쟁 및 피해를 방지하시기 바랍니다.

 

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